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¿Sabes qué hacer si el inmueble que habitas o tienes arrendado sufrió daños por los sismos recientes?

 Muchas personas perdieron sus viviendas o estas se encuentran dañadas como consecuencia de los recientes sismos en la Ciudad de México y varios estados. En estos momentos es vital poder contar con la información y asesoría jurídica necesarias para enfrentar estas difíciles situaciones de la mejor manera posible. A continuación, abordaremos este tema para que las personas afectadas tengan una guía general de lo que deben hacer:

Si tu edificio/casa (propio o rentado) están dañados, lo primero que tienes que hacer es determinar el grado de daño del inmueble para establecer si es seguro o no habitarlo. Acércate a la autoridad de Protección Civil respectiva en tu localidad. (En la Ciudad de México se están recibiendo solicitudes de revisión estructural en la página www.salvatucasa.mx en la cual puedes adjuntar fotografías, sin perjuicio de que el Instituto para la Seguridad de las Construcciones de la CDMX emita un dictamen oficial).

Para todo lo relacionado con servicios públicos o contratos de compraventa, arrendamiento, seguros, etc., la autoridad judicial o administrativa idónea para recibir el aviso dependería de cada materia y caso concreto.

Ahora bien, si eres propietario de un inmueble que se dañó y que tenías rentado, igualmente debes contactar a las autoridades de Protección Civil para que hagan la evaluación correspondiente y dictaminen si los daños son irreparables; es decir, que implican pérdida total, o bien, son reparables e implican pérdida parcial.

En el primer caso, deberás dar aviso por escrito a tu inquilino para que desaloje el inmueble de inmediato y no vuelva a ingresar, ya que la orden de Protección Civil para estos casos es el de demolición.

Conforme a la ley aplicable en la CDMX, la destrucción del inmueble por causas atribuibles a casos fortuitos (Por caso fortuito se entiende “todo acontecimiento natural, previsible o imprevisible, pero inevitable, por virtud del cual se pierda el bien o se imposibilite el cumplimiento de la obligación, tal como sería el caso de un temblor o terremoto”), como es el caso de un sismo, es causal de terminación del arrendamiento sin responsabilidad para ninguna de las dos partes, por lo que el acta que levante el técnico de Protección Civil dictaminando que el inmueble es irreparable, servirá como un peritaje oficial y bastará para solicitar la terminación del contrato de arrendamiento. Es muy recomendable tomar fotografías y/o video durante la visita de Protección Civil, con el fin de documentar los daños del inmueble.

Si el arrendatario hubiera pagado rentas adelantadas o un depósito, el arrendador deberá reembolsar las cantidades correspondientes; de la misma manera, si existen pagos pendientes por parte del arrendatario, el arrendador tiene derecho a exigir al inquilino el pago de dichos conceptos.

En el caso de que se dictamine un daño parcial y reparable, salvo que el contrato de arrendamiento disponga otra cosa, el propietario/arrendador será el responsable de realizar todas las reparaciones, a su entero costo, para que pueda continuar el arrendamiento; de lo contrario, el arrendatario podrá dar por terminado el contrato de arrendamiento.

Independientemente de los dos escenarios anteriores, es indispensable que el propietario del inmueble haga lo siguiente:

  1. Revisar el contrato de arrendamiento para verificar su vigencia y si establece algún procedimiento especial para el caso fortuito y cuáles son las reglas o pasos para darlo por terminado, de ser esto necesario.
  2.  Revisar la póliza de seguro contratado para el inmueble (en caso de que hubiere), a fin de verificar quién es el responsable de contratar el seguro correspondiente y con qué tipo de cobertura cuenta, si el seguro debe cubrir desastres naturales, si cuenta con la cobertura contra todo riesgo sin la excepción de sismos y si cubriría los daños y perjuicios causados a terceros. Es recomendable contactar directamente al corredor de seguros.

Si, en cambio, eres el inquilino, la ley estipula que cuando un inmueble sufrió daños, estás obligado a reportarle al arrendador o al administrador del inmueble sobre dicha situación, a fin de que el arrendador lleve a cabo todas las reparaciones y acciones necesarias para que el inmueble quede en condiciones adecuadas para poder continuar con el arrendamiento.

Es importante mencionar que, en caso de que Protección Civil haya dictaminado que los daños al inmueble son reparables, y, mientras tanto, se impida totalmente al inquilino el uso del mismo, la ley estipula que este tendrá derecho a no pagar renta durante el período en que persista este impedimento. Si esta situación dura más de dos meses, el arrendatario podrá dar por terminado el contrato, sin responsabilidad alguna, para lo cual deberá notificar por escrito al arrendador.

Por otro lado, si las reparaciones solamente impiden parcialmente el uso del inmueble, el dictamen de Protección Civil emitido servirá para calcular el porcentaje o área específica que no es apto para usarse y, por lo tanto, el inquilino podrá exigir al arrendador que se le reduzca la renta proporcionalmente a dicho porcentaje de afectación.

Muchos son los casos que pueden presentarse cuando nos enfrentamos a situaciones de emergencia como un terremoto. Por ejemplo, el hecho de que todas tus pertenencias se queden dentro de un inmueble dañado. Ante una situación así, son las autoridades de protección civil quienes determinarán el grado de seguridad física y estructural de los inmuebles siniestrados y, en su caso, adoptarán las medidas de seguridad que consideren pertinentes, las cuales son obligatorias para la ciudadanía en general, incluyendo a propietarios y poseedores del inmueble. O sea que, si no es seguro, no puedes entrar a rescatar tus pertenencias, ni siquiera bajo tu propio riesgo y es tu obligación acatar las órdenes de la autoridad competente a nivel federal, estatal, delegacional y municipal (policía, bomberos, militares, marina, etc.).

Esto desde luego no sería aplicable a los particulares (como voluntarios, por ejemplo) que impidan el paso a los inmuebles, pues ellos no son autoridad facultada para estos efectos. En el caso de la Ciudad de México, por ejemplo, el artículo 120 de la Ley del Sistema de Protección Civil del D.F. establece que las autoridades están facultadas para determinar, entre otros, el acordonamiento temporal o permanente, la suspensión de actividades, la evacuación de inmuebles y la clausura de establecimientos mercantiles, y de hacer uso para tales efectos de la fuerza pública si fuera necesario.

Esto quiere decir que las autoridades no sólo pueden ordenar la aplicación de dichas medidas, sino obligar a la ciudadanía a respetarlas, lo cual incluye el evitar legítimamente a propietarios y poseedores el ingreso a su inmueble. ¡Usa tu criterio! Recuerda que antes está tu vida y tu salud. Si hay daños considerables en tu edificio, espera el aviso de las autoridades. Todo se puede reponer, menos tu vida y la de los tuyos.

Y, ¿qué pasa si el edificio o casa donde vives colapsa y daña alguna propiedad contigua?

En tal caso, no hay responsabilidad legal dado que un sismo se califica como evento fortuito. Si el inmueble está asegurado, hay que verificar las condiciones de la póliza y si ésta responde por daños causados a terceros y su alcance (suelen referirse como cobertura de “responsabilidad civil”).

Nada impide que, en un momento dado, alguien acuda a reclamar el daño y el juez considere que existió alguna responsabilidad basada en dictámenes periciales respecto de la estructura o negligencia del propietario en su mantenimiento. Dependerá del caso si se imputa o no al desarrollador o propietario, pero, en principio, si existiera algún reclamo del edificio contiguo, ya sea de modo judicial o extrajudicial, la defensa es el argumento de caso fortuito para buscar eximir la responsabilidad.

Otro caso que puede presentarse es el de que las personas a las que les rentas hayan sufrido algún daño dentro del edificio o, incluso hayan perdido la vida. ¿Qué hacer? Lo primero es contactar inmediatamente a las autoridades de Protección Civil para que lleven a cabo el dictamen respectivo sobre los daños y levanten el acta correspondiente, en virtud de que dicho documento es imprescindible al fungir como peritaje oficial de los daños al inmueble.

Segundo, si se cuenta con una póliza de seguro, hay que contactar al agente de seguros y dar aviso a la aseguradora de la situación inmediatamente, a fin de verificar si dicha póliza cubre responsabilidad civil por daños ocasionados a terceros (como sería el caso de personas en el caso de sismos).

Si la cobertura del seguro incluye responsabilidad civil por daños derivados de un sismo, es pertinente verificar hasta qué monto cubre y la aseguradora deberá hacerse cargo del siniestro y de la carga probatoria; es decir, es responsabilidad de la aseguradora acreditar que los daños fueron ocasionados por un caso fortuito.

Para efectos de lo anterior, se recomienda llevar registro de a qué hora y día se contactó a la aseguradora, nombre del agente que atendió y anexar el peritaje respectivo de Protección Civil, así como evidencia de la factura o comprobante de gastos de recuperación de la persona dañada para que el seguro proceda a reembolsarlos, en su caso. Las fotografías y/o videos de los daños evidentes al inmueble son muy recomendables para documentar adecuadamente la magnitud de los daños.

Ahora bien, si no se cuenta con una póliza de seguro, la ley estipula como excepción a la responsabilidad civil el “caso fortuito o fuerza mayor”, por lo que el propietario, de acuerdo con la ley, no es responsable por estos daños. Sin embargo, si el edificio se encontraba en notorio estado de deterioro antes del sismo y el arrendatario o cualquier otra persona o autoridad hubiera informado al propietario en su momento, éste será el responsable de pagar e indemnizar los daños o muerte ocasionados a personas por la caída del edificio debido a su actuar negligente respecto del cumplimiento de dichas obligaciones. Por ello, es indispensable que cualquier acuerdo se haga por escrito, fechado y firmado por ambas partes.

Si el lugar donde vives (casa o edificio) sufrió daños que ameritan la demolición, tus derechos y obligaciones dependen del estado de la República en el que se encuentre el inmueble, y de si eres dueño, rentas (arrendatario) o tienes prestado (comodatario) el bien. Toma nota de que las respuestas pueden variar dependiendo de muchas circunstancias, por ejemplo, si tienes crédito hipotecario, si el inmueble estaba en construcción, si eres heredero o legatario del bien o si el bien está sujeto a condominio.

En términos generales, en caso de que el terremoto te impida usar un inmueble rentado, como ya dijimos, tienes derecho a no pagar la renta proporcionalmente mientras no lo puedas usar, y si no puedes usarlo por el plazo que cada legislación prevé, tienes derecho a pedir que se termine el arrendamiento.

En caso de que seas propietario, el derecho de propiedad se mantiene sobre el terreno y los materiales resultantes de la demolición, aunque en todo caso es indispensable observar las disposiciones administrativas aplicables en materia de contaminación y desperdicios (existen disposiciones delegacionales o municipales, por ejemplo, que obligan a retirar el cascajo si constituye una fuente de contaminación).

Por regla general, como dueño, sufres la pérdida de tus construcciones y bienes. Puede haber ciertas excepciones, por ejemplo si tenías algún seguro o si construiste recientemente y hubo algún error del constructor. También si compraste recientemente y había algún defecto en la construcción. Si estás asegurado, te recomendamos contactar inmediatamente a tu aseguradora. Si crees que ha habido algún error o defecto de tu constructor y la construcción y/o adquisición es reciente, acércate a un abogado para analizar qué acciones puedes tomar.

El terreno sigue siendo tuyo, ya sea en forma exclusiva o como copropietario junto con otras personas. Asegúrate de contar con tus papeles y si los has perdido, acércate a un abogado para analizar tus opciones. Si se trata de un inmueble en condominio en la Ciudad de México, las disposiciones de la ley condominal sólo aplicarían a falta de regulación en el reglamento interno de cada condominio. Te recomendamos acercarte a los administradores del condominio y revisar tu reglamento.

Si no hay tal reglamento, los artículos 83, 84 y 85 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal establecen varios tipos de acuerdos que deben tomarse en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de condóminos.

Si el inmueble se adquirió a través de un crédito hipotecario, normalmente el banco prevé la contratación de un seguro de daños y destrucción del inmueble, por lo que es importante revisar la escritura respectiva y la póliza correspondiente para hacerlo efectivo, en su caso. Si el inmueble lo tienes en préstamo (sin pagar renta) tus derechos son muy limitados en este caso. Por regla general, no eres responsable por la pérdida, pero tampoco podrás recuperar el bien al no ser de tu propiedad.

Es muy importante documentar los daños que hayan ocurrido, y esto se puede hacer a través de una fe hechos que levante un notario público, que documente las condiciones de la construcción y que incluya fotografías. (El Colegio de Notarios de la CDMX, a través de comunicado del 22 de septiembre de 2017, manifestó que realizarán trámites como “fe de hechos” que soliciten particulares afectados de manera gratuita y con la celeridad que requiera el caso concreto. Teléfono: 5511 1819).

Cada estado cuenta con un colegio de notarios. En cualquier caso, toda la información fotográfica es útil, aunque no tenga fe pública. Si tomas fotos o video, asegúrate de respaldarlos bien.

¿Compraste una propiedad en preventa y ésta sufrió daños?. Si este fuera el caso, en principio el comprador no puede cancelar el contrato. Sin embargo, es indispensable revisar los términos particulares del contrato privado en cuestión, ya que estos regularmente prevén que los plazos de entrega de los inmuebles adquiridos en preventa se pueden prorrogar en un caso fortuito o de fuerza mayor.

Es decir, si la entrega se pactó en una cierta fecha, dicha fecha se prorrogará conforme lo indique el vendedor o conforme lo acuerden mutuamente las partes. Si transcurrida la prórroga, el vendedor no entrega el inmueble, entonces el comprador si tendrá una causal de incumplimiento para solicitar la rescisión del contrato en cuestión. Por otra parte, el contrato podría señalar que ante alguno de esos supuestos el vendedor quedaría libre de su obligación, en cuyo caso tendría que devolver al comprador el monto del precio recibido.

Esperamos que esta información te sea de utilidad, y si requieres mayor asesoría en este tema, acércate a Arrangoiz y Asociados, en donde atenderemos todas tus dudas e inquietudes.

Asimismo, en nuestras redes sociales (FB, Tw y LinkedIn) podrás encontrar la Guía Jurídica para Asesoría a Damnificados por los Terremotos de 2017 en México, la cual fue realizada con la colaboración del Centro Mexicano Pro Bono, la Fundación Appleseed y la Fundación Barra Mexicana con el apoyo de la Red Pro Bono de abogados, y que compartimos como un servicio para las personas damnificadas por los sismos recientes.

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